La proposition de loi (PPL) vise à faciliter la transformation des bureaux en logements.
Les opérations de transformation de bureaux en logements réunissent de nombreux avantages :
– Lutter contre la vacance des locaux ;
– Favoriser la création de logements tout en respectant des objectifs de transition énergétique ;
– Répondre aux objectifs de mixité sociale voulus par le code de l’urbanisme ;
– Développer tout en luttant contre l’étalement urbain et participer à l’objectif du ZAN (Zéro Artificialisation Nette).
Cette PPL vise à traiter certains freins législatifs et à simplifier le droit pour faciliter ces opérations de transformation, en agissant sur plusieurs problématiques.
Transformation et pouvoirs du Maire
Afin de faciliter la création de logements en zone dite « tendue », par le biais de la transformation de bureaux en logements, il faut ainsi permettre à l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire, généralement le maire, de déroger aux règles du plan local d’urbanisme pour autoriser la transformation de bureaux en logement ou hébergement dans les zones où la destination « habitation » (qui recouvre les sous-destinations « logement » et « hébergement ») n’est pas autorisée.
Les conditions de desserte par les transports alternatifs à la voiture individuelle, l’exposition à d’éventuels risques et nuisances ainsi que les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle doivent être pris en compte pour permettre cette dérogation. Ces conditions visent notamment à éviter la création de logements dans des zones inadaptées à cette destination.
Pour favoriser l’adaptation des projets au contexte de la demande et la réversibilité des bâtiments, il est proposé de créer un permis de construire à destinations successives, inspiré par le permis à double état créé par la loi n° 2018-202 du 26 mars 2018 sur les Jeux Olympiques de Paris de 2024, et d’en étendre son champ d’application.
Délivrée à un instant unique, cette autorisation permet aux surfaces de ce bâtiment d’évoluer entre plusieurs destinations, à compter de sa délivrance, et ce même dans le cas où le document d’urbanisme applicable évoluerait ultérieurement et modifierait la liste des destinations autorisées.
Transformation et taxe d’aménagement
Cependant, cette transformation de bureaux en logements, dès lors qu’elle serait facilitée par le plan local d’urbanisme, peut avoir une incidence en matière de taxe d’aménagement pour les communes. En effet, la taxe d’aménagement est due sur l’ensemble des opérations d’aménagement, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement des bâtiments, installations ou aménagements de toute nature nécessitant une autorisation d’urbanisme. La transformation de locaux commerciaux en locaux à usage d’habitation implique un changement
de destination qui n’entre dans le champ d’application de la taxe d’aménagement qu’à la condition d’aboutir à une augmentation de la surface.
Transformation et destination des étudiants
En l’occurrence, la transformation de bureaux en logements étudiants est une solution qui tient compte de cette limite, notamment parce que la configuration des immeubles tertiaires se prête très bien à la transformation en résidence étudiante
Transformation et copropriété
Dans l’état actuel du droit, c’est l’unanimité qui s’applique lors d’une assemblée générale de copropriétaires en ce qui concerne le changement d’usage d’un lot. Ainsi, il suffit qu’un seul copropriétaire s’oppose au changement d’usage d’un lot pour que la démarche de modification soit bloquée. Ainsi, la présente proposition de loi permet à un copropriétaire de changer l’usage de ses parties privatives, d’un usage tertiaire vers un usage d’habitation, sans que l’assemblée générale des copropriétaires ne puisse s’y opposer, y compris lorsque l’usage d’habitation des parties privatives n’est pas conforme à la destination de l’immeuble définie dans le règlement de copropriété.
Afin de faciliter la modification de la répartition des charges spéciales de copropriété qui résulterait de ce changement d’usage, il convient d’assouplir la majorité de vote applicable à cette décision. Il est ainsi proposé qu’elle soit votée à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou qui ont voté par correspondance (majorité simple de l’article 24) et non plus à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue de l’article 25).
Quelques évolutions du texte adoptées par le Rapport au nom de la Commission des Affaires Economiques sur la proposition de loi :
– Une dérogation prévue au PLU au cas par cas
– Extension du dispositif à l’ensemble des communes et EPCI dotés d’un PLU et non seulement aux communes en zone tendue
– Permettre aux collectivités ayant des besoins de financement élevé de choisir l’assujettissement à la taxe d’aménagement
– Le permis de construire à destination multiple ou réversible ne pourrait être délivré par le Maire qu’après délibération de l’organe délibérant compétent en matière de PLU. Ce permis ferait l’objet d’un arrêté. Il ne devrait pas y avoir de limite de destinations, ni aucun ordre de succession des destinations. Le changement de destination ne devrait pas non plus être enfermé dans un délai.
À suivre …
À PROPOS DE STRATÉHAB Conseil
STRATÉHAB Conseil est un accélérateur de projets liés aux politiques publiques du logement et de l’habitat. Le cabinet propose une offre de conseil stratégique de projets de territoire et d’appui opérationnel auprès des acteurs locaux. Cette ingénierie permet de répondre aux enjeux d’attractivité des villes, de résorption du mal-logement, de sobriété foncière et de façon générale de réduction des inégalités territoriales en matière d’accès au logement. En savoir plus sur STRATÉHAB Conseil : www.stratehab.fr
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PPL visant à faciliter la transformation des bureaux en logements :
Rapport de la Commission des Affaires Economiques :
